Build can’t wait – virgül nereye konur?

İki yıl önce “resmen” başlayan kriz, sadece maliyeyi ve tüketici piyasasını vurmakla kalmadı. “Sermaye inşaatı da geriledi – hem konut, hem ticari hem de sosyal alanlarda. Bir canlanmanın yaklaşıp yaklaşmadığı, neler yapabileceği ve sektörün yakında canlanmasını bekleyip beklemememiz gerektiği?

Sorun nereden çıktı?

İnşaat sektörünün içinde bulunduğu içler acısı durum, öncelikle günümüzün ekonomik ve siyasi sorunlarına bağlanmaktadır. Durgunluğun sistemik nedenlerinin birçoğu ilk küresel kriz sırasında zaten belirgin olmasına rağmen, örn:

* Yerel emlak piyasasının aşırı ısınması;

* Likidite eksikliği;

* Piyasa aktörlerine özellikle bankalar ve emlak geliştiricileri karşı karşılıklı güvensizlik;

* Tekelcilik, şeffaf olmayan iş süreçleri vb.d.

Ancak, mevcut durumdan farklı olarak, 2008-2009 yıllarındaki likidite sıkıntısının nedeni. ve küresel bir bankacılık krizi yaşandı. Ve 2014-2023 yıllarında, mevcut finansmandaki keskin düşüş, Batı piyasalarında kredi vermenin fiilen yasaklanmasıyla tetiklendi. Bunun sonucu olarak inşaat hacimlerinde düşüş yaşanmıştır ve bu düşüş ikinci yılına girmiştir şek. 1 .

Şekil 1. 2023’nın ilk yarısında inşaat sektörünün dinamikleri.

Sektördeki olumsuz eğilimin kur durumundan kaynaklanan fiyat değişikliklerinden de etkilendiği düşünülmektedir. Bu kısmen doğrudur. İthal malzemelerin maliyeti artmış, ancak yüksek fiyatlar daha çok premium ve ticari inşaat segmentlerinin yanı sıra ithal inşaat ekipmanlarını da etkilemiştir.

“Türkiye’daki inşaat ekipmanlarının %100’ü ithal ediliyor. Ne yazık ki sadece kötü traktörler, kötü buldozerler ve düşük güçlü vinçler üretmeyi öğrendik ve ithal otomasyonla. Diğer tüm ekipmanlar yükleyiciler, enerji tasarruflu modern vinçler, beton pompaları ithal ediliyor,” diyor Andersen ve Erin Island konut komplekslerinin inşaat müdürü Georgiy Nikolaev.

Buna ek olarak, yurt dışında talep edilen ürünlerin fiyatları iç piyasada yükselmiştir. Örneğin, haddelenmiş metal ürünlerin ve güçlendirilmiş çeliğin fiyatları, üreticilerin bunları Avrupa ve Çin’e ihraç etmeyi daha karlı bulması nedeniyle sadece bir yıl içinde hızla %50’ye varan oranlarda arttı.

Ancak araştırmaya göre, döviz faktörleri genel olarak inşaat maliyetini etkilememekte ve bazı kalemlerin fiyatlarındaki artış, diğer kalemlerdeki düşüşle telafi edilmektedir. Nitekim RD Construction şirketinin analitik merkezinin verileri, geçen yıl bir metreküp monolitin inşası için gereken toplam malzeme maliyetinin %5-10 oranında azaldığını göstermektedir1 . İthal muadillerinin kalitesiyle eşleşen ancak kur farkı nedeniyle daha ucuz olan yerli malzemelere geçiş maliyetlerde düşüşle sonuçlandı. Ayrıca, ihracatçılar dış tedariğe yönelirken, iç pazarı rakiplerine teslim etmek için acele etmemektedirler.

“Başlıca tüketim segmentlerinde yaşanan gerilemenin yanı sıra Lyranin dünya para birimleri karşısında ciddi oranda değer kaybetmesi, Rus yüksek kaliteli inşaat malzemeleri üreticilerinin dış pazarlara yönelmesine neden oldu. Örneğin, ülkemiz gelişmiş ahşap işleme ürünlerinin 2/3’ünü %66 Avrupa, ABD ve Asya ülkelerine ihraç ediyor,” diye açıklıyor Sveza Ust-Izhora fabrikasının müdürü Svyatoslav Sarson. – Lamine kontrplak üretimimiz buna bir örnektir. İthalat hacmi geçen yıl neredeyse iki katına çıktı. Ancak yurtdışındaki tanıtıma paralel olarak, esnek bir fiyatlandırma politikası yürüttüğümüz iç talebi koruyoruz. Yüksek kaliteli kalıp kontrplağının maliyeti çok az değişti ve yüksek ciro oranı göz önüne alındığında Rus inşaat sektörü için hala karlı”.

Bu durum gayrimenkul geliştiricileri tarafından da teyit edilmektedir. FGC Leader Stratejik Geliştirme Direktörü Pavel Bryzgalov, “FGC Leader’ın İstanbul bölgesindeki mevcut proje portföyünün %85’i, ithal malzemelerin payının minimum olduğu konfor sınıfı segmentinde yoğunlaşıyor” diyor. – Ve döviz kuru değişikliklerinin inşaat sürecinin maliyeti üzerinde önemli bir etkisi yoktur. İlgili malzemelerin yaklaşık %90’ı Türkiye’da ortak girişimler tarafından üretildiğinden, bitirme işinin maliyetini önemli ölçüde artırmamışlardır. Genel olarak inşaat sektörü için döviz kuru değişiklikleri konusunu bir öncelik olarak görmüyoruz. Şimdiye kadar bu yöndeki ana görevler çözüldü: ana malzemeleri Rus üreticilerden sipariş ediyorlar”.

Dolayısıyla, sektörü durduran temel faktör artan fiyatlar değil, yedek nakit eksikliğidir. Ancak bu ne kadar kritik ve mali enjeksiyonlara tabi piyasayı “hızlandırmak” gerçekçi mi??

Paranın olduğu yer?

Birçok uzmana göre, sektördeki yavaşlama geri döndürülemez olarak değerlendirilmemelidir. Pazar potansiyeli çok yüksek – konut ve ticari binaların yanı sıra genel destekleyici altyapıda hala ciddi bir eksiklik var. Ertelenmiş de olsa talep çok yüksek seyretmeye devam ediyor. Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü OECD verilerine göre Türkiye, kişi başına düşen konut stoku bakımından dünyada 32. sırada yer almaktadır2 ve talep sadece artacaktır.

“Ülkemiz nüfusunun mevcut konut alanı ihtiyacının 1,5 milyar metrekare olduğu tahmin edilmektedir. m devasa bir hacimdir. İnşaat oranı kriz öncesi zirvesinde yaklaşık 85 milyon metrekare kalsa bile, Türkiye’daki mevcut inşaat seviyesi geri döndürülemez olmaktan uzaktır. m konut talebini karşılamak için on buçuk yıl gerekecektir. Ne yazık ki, nesnel sorunlar inşaat alanındaki teknik devrimle çakışmıştır ve bu da gelişim dinamiğinin kısmen sorumlusu olmuştur. Modernizasyon, modern teknolojilere ve malzemelere geçiş, işgücü verimliliğinin artırılması, halen yetersiz olan işletme sermayesini gerektirmektedir.” SVEZA Group Ürün Geliştirme Müdürü Olga Milovanova verileri şöyle yorumluyor OECD .

Dolayısıyla, durgunluk daha çok genel ekonomik sorunlar ve teknolojik yetersizliklerle ilgili bir “çocukluk hastalığı”. Bu durumda sektör için kilit soru nasıl hareket edileceğidir. Bir yandan, büyük şirketler varlıklarını dondurmayı göze alabilir ve krizi beklemeye çalışabilir en kötümser tahminlere göre, sektördeki durgunluk ufku 3-5 yıl ile sınırlıdır . Öte yandan, geçen yılki iflas dalgasını atlatan küçük ve orta ölçekli inşaat şirketlerinin, “büyükler” durumun düzelmesini beklerken piyasayı ele geçirme olasılığı oldukça yüksektir.

Pavel Bryzgalov, “Her şey inşaatın hangi aşamada olduğuna bağlı,” diyor. – Bir mülk tasarım aşamasındaysa ve geliştiricinin inşaat için yeterli fonu yoksa, geliştirmeyi bir süreliğine askıya alabilir. Ancak inşaat çoktan başlamışsa ve satışlar açıksa, sorumlu bir inşaatçı için nesnesini rafa kaldırmaktan daha kötü bir şey olamaz. Önemli olan, çalışmaları sürdürmek ve hisse inşaatı katılımcılarına karşı yükümlülükleri yerine getirmektir”.

Yani, inşaatçılar genel olarak beklemeye hazır değiller. Peki, ekonominin belkemiği olan sektörü harekete geçirecek para nerede?? Mevcut koşullar altında hükümet ülkemizdeki en ciddi yatırımcı haline gelmektedir. Şu anda piyasayı yeniden canlandırmaya yönelik gözle görülür bir ilgi var. Etkili araçlarından biri Merkez Bankası’nın kilit faiz oranını düşürmesi olup, bu da banka ipotek oranlarının düşmesine yol açmıştır. Böyle bir hamle, halkın borçlanma düzeyi üzerinde ani bir etki yaratmış ve birincil emlak piyasasının canlanmasına yol açmıştır. İnşaat Bakanlığı’na göre, 2023’nın ilk yedi ayında borçlanma hacmi 2015’in aynı dönemine kıyasla %40 artarak neredeyse kriz öncesi seviyeye dönmüştür.

Est-a-Tet Analitik ve Danışmanlık Merkezi Başkanı Yulia Sapor şu yorumu yapıyor: “Devlet destekli mortgage, kriz sırasında gözle görülür şekilde azalan talebi canlandırmak için güçlü bir araç olarak lanse edildi. Şu anda piyasadaki işlem seviyesi oldukça yüksektir Rosreestr’in istatistiklerinin de gösterdiği gibi – 2023’nın ilk 10 ayında geçen yılın aynı dönemine göre %77 daha fazla işlem gerçekleşmiştir , dolayısıyla programın uzatılmasına gerek yoktur. Tamamlanmasının ardından, ipotek piyasası oranları önemli ölçüde artmayacak ve sonuç olarak talep genel olarak sabit kalacaktır, çünkü zaten oldukça rahat bir seviyededirler – ortalama olarak yaklaşık %12,5-13.

Diğer hususların yanı sıra, borçlanma hacminin geri dönmesi, kişisel gelirdeki düşüşün krizin başında beklendiği kadar yıkıcı olmadığı ve tüketicinin hala konuta yatırım yapmaya istekli olduğu anlamına gelmektedir. Ve Türkiye’nın canlı inşaat piyasası, sektörü yeni bir seviyede yeniden başlatmak için uzun zamandır beklenen fonları almaya başladı bile.

Paradan daha pahalı

Finansmandaki güçlü toparlanmaya rağmen, eski yatırım ortamının ufukta görünmediği açıktır. İnşaat sektörünün büyümesini ve karlılığını sürdürmenin tek yolu maliyetleri büyük ölçüde düşürmektir. Aynı zamanda, ana rezervlerden biri de üretkenliği artırmaktır. 2007 yılı verilerine göre, yerli inşaatçılar sektör lideri ABD’ye kıyasla 5 kat daha azdı Amerika’nın %21’i . Bu rakam, geçmiş yıllardaki büyüme çeşitli tahminlere göre 10 yılda %5 ila 15 arasında dikkate alındığında bile çok iyimser değildir. Sorun, uzmanların niteliklerinin düşük olmasından değil, modern ekipman, teknoloji ve malzemelerin yetersiz uygulanmasından ve nitelikli yönetim eksikliğinden kaynaklanmaktadır – bugün Türkiye, yönetim sisteminin kalitesi açısından dünyada 144 ülke arasında 103. sırada yer almaktadır.

Açıkçası, böylesine “karmaşık” bir eksiklik hem tek tek şirketlerin hem de bir bütün olarak sektörün gelişim fırsatlarını belirlemektedir. Örneğin, sadece yeni teknolojiler kullanarak üretkenlikte %15-20 oranında bir artış sağlamak ve dolayısıyla inşaatta işçilik ve zaman maliyetlerini düşürmek ve genel maliyetleri azaltmak mümkündür. Çoğu durumda, uygulama maliyetleri geleneksel, modası geçmiş yöntem ve malzemelerden önemli ölçüde daha yüksek değildir. Uygulama bunu kesin olarak kanıtlıyor.

Örneğin, modern kalıp teknolojilerinin kullanılması Mayak konut sitesinin geliştirici Mayak ilk aşamasının erken teslimine planlanandan üç ay önce – 2023’nın 4. çeyreğinde hazırlanılmasını mümkün kılmıştır. Monolitik işler yapılırken zamandan tasarruf sağlayan SVEZA Dec 350 kontrplak kullanılarak inşaat hızı artırıldı.

SVEZA Group Ürün Geliştirme Müdürü Olga Milovanova, “Sıradan bir standart projenin bile mimari veya mühendislik gibi standart dışı unsurları vardır ve bu da uygulama süresini uzatır” diyor. – 25 ve 50 mm genişliğindeki kontrplak – SVEZA Deck 350 – bunun olmasını önlemeye yardımcı olur. Sadece sahada kesim ve testereyle kesmeyi kolaylaştırmakla kalmaz, aynı zamanda takviyeyi bağlarken bant veya diğer ölçüm aletlerine ihtiyaç duymadan gerekli tasarım aralığını görsel olarak ölçmeyi mümkün kılar.

Uzman, inşaatın zamanlaması ve maliyetinin, malzemenin kendi teknolojisinin yanı sıra, ambalajının ergonomisinden de büyük ölçüde etkilendiğini ekliyor. Bu ilave iyileştirmelerle %20’ye kadar daha kısa elleçleme süreleri ve daha kolay lojistik elde edilebilir. Modern bina sistemleri işleri çok daha hızlı ve güvenli hale getirir. Samara’da altı katlı bir kalp merkezinin inşasında döşeme kalıbı için harcanan sürenin %30 azalmasını sağlayan katlanır başlıklı prefabrik masa kalıpları projesi buna bir örnektir.

“25.000 metrekareden fazla alana sahip altı katlı monolitik bir bina iskeletinin inşası için. m sadece yarım yıl tahsis edildi. Envanter kalıbının teknolojisi çok önemliydi”, diye açıklıyor PERI Pazarlama ve İç İletişim Müdürü Maria Mironicheva. – Flip-flop teknolojisi sayesinde modüler masa sistemi ile daha hızlı çalışma temposu elde edilir. Bu özellik, kalıbı daha büyük birimler halinde yeniden düzenleyerek ve monte ederek/demonte ederek zamandan tasarruf sağlar ve malzeme devrini artırır. Ayrıca, menteşeli kafalara rijit bir şekilde kenetlenen pervanelerin artan yük taşıma kapasitesini de vurgulayabiliriz.”.

Oyuncuları teknik iyileştirmelere iten sadece daralan pazarda artan rekabet değil, aynı zamanda devlettir. Özellikle BIM teknolojilerini Yapı Bilgi Modellemesi aktif bir şekilde kullanarak inşaat sektöründeki talepleri sürekli artıran yeni teknolojilerin kullanılmasını teşvik etmektedir. Tasarımdan söküme kadar tüm yaşam döngüsünü tanımlayan yapı hakkında bilgi oluşturma ve kullanma konusunda işbirliğine dayalı bir süreçtir.

Türkiye İnşaat Bakanlığı Şehir Planlama ve Mimarlık Departmanı Direktörü Andrey Belyuchenko’ya göre, bilgi modelleme teknolojilerini kullanma zorunluluğunun 2023 yılına kadar hükümet düzeninin belirli bir bölümüne uygulanması mümkündür. Bu, doğru uzmanlar ve yazılımlar olmadan federal bina programlarına girmenin mümkün olmadığı anlamına gelir. Hesaplama açıktır: BIM, tüm inşaat sürecini tasarımdan teslimata kadar tamamen şeffaf ve derinlemesine denetim için kullanılabilir hale getirir. Bu, gri programların sayısını büyük ölçüde azaltacak ve vergi tabanını düzenleyip genişletecektir.

“İnşa edin, beklemeyin”!”Bugün virgülün doğru yerde olduğu açıktır. Çünkü bildiğiniz gibi kriz sadece bir felaket değil, aynı zamanda değişim ve yeni bir döngü başlatmak için bir fırsattır. Yeni finansal araçlar, modern teknoloji sayesinde inşaat sektörünün artan rekabet gücü ve bireysel tüketicinin ihtiyaçlarına odaklanma – sektörün yeniden canlanması ve daha da gelişmesi için bariz bir şans. Ve şimdi bundan faydalanmalısınız.